皆さん、こんにちは。市川市や船橋市、墨田区、葛飾区、江戸川区を中心にビルやマンション、アパートの原状回復工事やメンテナンスを手がける「中央コミュニティー」です。
テナントビルのオーナー様は、物件の運営においていろいろな問題に対応する必要があります。管理上の問題や収益の確保など、注意すべき点は少なくありません。トラブルを防ぎ安定した運営を続けるためには、しっかりと対策をしておくことが大切です。ここでは、ビルを所有するなら知っておきたい3つの注意点と、その対策をご紹介します。
注意点その１：さまざまな管理業務があって大変
ビルのオーナーが行わなければならない管理業務は大きく分けて以下の2種類です。
・ビル管理
ビル自体の構造や設備、環境などビルを利用する方たちの健康・生命・財産を守るための業務がこれに当たります。具体的には、ビル内外の清掃や建物・設備のメンテナンス、警備業務、法定点検とその報告、内外装のリフォームや故障箇所の修繕などが含まれます。
・不動産管理
ビルのオーナーとして、不動産物件としてのビルの運営を管理する必要があります。具体的には、テナントの賃貸仲介や、トラブル対応、賃貸料の催促、受付業務など、対人的な管理がこちらに含まれます。
このように、オーナー様が日々向き合わなければならないのが多くの管理業務です。
これほどの業務をオーナー様1人でこなすのは、よほど余裕がある場合や小さな建物の場合を除き、現実的ではありません。オーナー様がご高齢であったり、他の仕事を兼業していたりする場合はなおさらです。かといって、管理業務を手抜きすればビルの環境は悪化し、運営に支障をきたしてしまいます。
■「一括管理」のできる管理会社への委託がおすすめです
この問題を解決するためには、ビルの管理業務を管理会社に委託するのが最も確実です。特に、あらゆる管理業務を一社でこなす「一括管理」ができる会社を選ぶと、手続きの負担を大きく減らすことができます。詳しくは、以前の記事に記載しておりますので、こちらからご覧ください。
https://www.best-consul.com/blog/maintenance/145641
注意点その2：テナントの入居率について
オーナー様を最も悩ませる問題といえば、やはり空きテナントの増加ではないでしょうか。どれだけ立派なビルでも、テナントが埋まらなければ収益が低下し、運営を続けられなくなってしまいます。
オフィス過剰の「2023年問題」
現在、東京主要区のオフィス空室率は6%を超えていると言われております。2020年頃は1~2%台を推移しておりましたので、明らかに悪化傾向にあると言えます。
コロナ渦以降、リモートワークの普及や飲食店の撤退により、ビルの空室率が大きく向上してしまいました。その一方で、都内各所での再開発によりビルの物件数は増加傾向にあると言われております。特に、2023年には「虎ノ門・麻布台プロジェクト」をはじめとして、大規模ビルの建設が相次ぎ竣工を迎える予定です。このように、テナントの供給が過剰になり空室率が悪化する傾向にある問題を「2023年問題」と呼び、不動産業界では警戒の声が高まっております。
■入居者のニーズに合わせて物件の改革を進めましょう
このような状況で空きテナントを埋めるためには、物件の改革が必要不可欠です。入居者のニーズに応じた設備の導入やメンテナンスの改善を行えば、ビル自体の魅力が増して集客力がアップし、空室率の改善につながります。コロナ渦以降、オフィス規模の縮小やリモート会議用の個室やブースを希望する企業様も増えております。市場に合わせた様々な対策を行って、空室率改善に努めましょう。
また、空室対策以外にも収益を上げる方法はあります。たとえば、テナントの一部をシェアオフィスやレンタルスペースに変更すると、その利用による収益が見込めるでしょう。そのほかにも、屋上の有効活用や、駐車場の時間貸しへの変更といった手法もあります。自販機の設置場所を少し変えるだけでも収益に影響するので、管理会社に相談してみてください。
注意点その3：ビルの劣化・老朽化対策は必須
ビルを運営する上で忘れてはならないのが、ビルの劣化・老朽化対策です。新築当初は立派だったビルも、年月の経過とともに内外装が老朽化し、設備も古くなって陳腐化してしまいます。何も手を打たなければビルの環境は悪化し、空室が増加したり賃料を下げざるをえなくなったりして、収益が大きく低下するでしょう。
■定期的なメンテナンスを怠らないようにしましょう
老朽化は建物の宿命なので、防ぐことはできません。しかし、日常清掃やメンテナンスを徹底すれば、老朽化を遅らせることは可能です。ちょっとした不具合や故障も見逃さずに修繕し、設備を少しずつ入れ替えていけば、ビルは想像以上に長持ちします。まだ築浅といえる段階から、計画的な管理や将来の老朽化対策をしておくことが重要です。
また、リフォームやリノベーションによってビルを生まれ変わらせるという方法もあります。根本的な構造を変えることはできませんが、建て替えよりも費用負担を抑えつつ、内外装を整え最新設備を導入することが可能です。工期も立て替えより短いので、入居者が退去してしまうリスクも小さくて済むでしょう。
このように、ビルのオーナー様が直面する問題の多くは、優れた管理会社を選び適切なメンテナンスを行うことで解決できます。今回ご紹介したようなお悩みをお持ちのオーナー様は、管理業務の委託や現在の管理会社の変更を検討してみてはいかがでしょうか。
中央コミュニティーは、建物の総合管理が可能な会社です。清掃管理はもちろん、電気・空調・ボイラーなど建物のライフラインや消防設備の点検・保守管理、害虫駆除や防鼠工事にも対応できます。原状回復工事も2万件以上の実績があり、大規模なリフォーム工事や造園工事までも手掛ける、建物管理のプロフェッショナルです。
各種工事からその後の管理業務・メンテナンスまですべてお任せいただくことが可能で、一括管理だからこそのスムーズかつ高品質な対応をお約束します。適切な総合管理によって運営の負担を減らし、大切なビルをさらなる優良物件にしてみませんか？ 建物管理の委託先をお探しのオーナー様・管理者様は、ぜひ中央コミュニティーにご相談ください。
