皆さん、こんにちは。市川市や船橋市、墨田区、葛飾区、江戸川区を中心にビルやマンション、アパートの原状回復工事やメンテナンスを手がける「中央コミュニティー」です。
2020年４月に改正民法が行われましたよね。
【民法611条】賃借物の一部滅失等による賃料の減額等をご存じですか？
オーナー側に不利な印象のある民法ですが、より厳しくなったと言われている民法第611条について今日はお話していこうと思います。
【 民法611条 】 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
改正前
（1)賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
(2)前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
改正後
1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
改正前は、滅失した部分の割合に応じて賃料の減額を「請求することができる」とありましたが、改正後は使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて賃料が「減額される」となりました。よって、これからは借主から請求しなくても当然に減額する必要が出てくるということです。
今までは、生活に支障をきたすような設備の故障、雨漏りがあっても、「対処までお待ちを！」と、数日放置しても済んでいましたが、改正後は、遅れれば遅れるほど、金額はあがってしまうので、早急な対応が求められるようになりました。
・実際にあった事例
賃貸マンションで、給湯器が壊れてお風呂のお湯が出なくなり、普通なら給湯器を新しい物に交換すれば終わる話なのですが、当時コロナの影響で給湯器が品薄で中々手に入らない状況でした。オーナー様は賃料の減額請求に応じた上で近隣の銭湯の回数券を支給する事に…
こうしたイレギュラーにも対応できるよう、定期的なメンテナンスや、寿命年数に応じて、新しい物に取り換えるなど、日頃から対策をしておく事をお勧めします。
【民法615条】借主の通知義務
賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。
例えば雨漏りがあったとして、連絡するのが面倒で3ヵ月くらい放置した後に管理者に連絡した場合、3ヵ月の期間に対して家賃の減額請求はできません。
逆に、連絡を怠ったことにより被害が拡大してしまった場合には、借主が責任を負うケースもありますので注意が必要です。発覚した時点で必ず連絡する事が大切です。
