賃貸マンションオーナー様にも勝ち組、負け組がいます。
賃貸業は、ある意味受け身の経営だったかもしれませんが勝ち組オーナー様は攻めの経営をしています。
では、その違いはどこにあるのかビルメンテナンス業、原状回復工事を行う当社から見た視点でお伝えします。
■勝ち組オーナーと負け組オーナーの違いはどこか？
【負けてしまうオーナーの特徴】
①オーナー様が全て不動産会社に任せきりである
不動産会社（管理会社）に任せきりは失敗の原因になりえます。
マージンも不動産会社に取られてしまいますし、専門外を任せると余計な
作業や適切な業務を行えない事もあります。
例えば、問合せ事項も不動産管理会社→専門分野の会社→二次下請けと
まわって行き時間がかかってしまいます。
②全てオーナー様自身でやろうとする。
例えば、清掃をオーナー様が行っていて、ゴミの分別が出来ていないからと
ゴミ袋から取り出して整理しているとします。
入居者はオーナー様にプライバシーまで見られているのではないかと気持ち
良いものではありません。
素人であるオーナー様が掃除や物件の修理などを行うより、専門業者に任せ
る事でこの物件はしっかりプロが専門分野の作業をしてくれているという
入居者の安心感も得る事が出来ます。
③極端に経費を削る。
例えば、定期的に清掃業者を入れるのはもったいないから年数回だけしか
清掃を行わないと物件が汚れていきます。
そうすると、入居者のマナーも悪くなり綺麗に使わなくなっていきます。
ゴミ置き場は分別がされず荒れ、放置自転車が置かれて物件自体が荒れる
事により入居率も悪くなっていきます。
「割れ窓理論」は聞いたことがあると思いますが、建物の窓が壊れているの
を放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、やがて他の窓も
まもなく全て壊されてしまいます。
お金を極端にかけない物件は、入居者も離れていきます。
ビルメンテナンスを行う当社では、消防点検も行いますが不備や指摘箇所を
提案してもなかなか、改修工事をしないオーナー様より、すぐに直して入居
者の安全を第一に考えるオーナー様の物件の方が入居率が良い事物件が多い
です。
【勝てるオーナーの特徴】
①オーナー様はプロジェクトリーダーに徹する。
オーナー様の仕事とは、基本的に専門業者を上手に使いプロジェクトリーダ
ーの立場で各仕事を采配するです。
オーナー様は、清掃や修繕をする時間や労力を費やせるなら、その作業は専
門業者に任せて各専門業者の仕事振りに目を配りましょう。
②受け身の賃貸経営ではなく攻めの賃貸経営を行う。
賃貸経営は「ただ待っている」だけでは入居者は集まりません。
何の工夫もしなければ家賃は下がっていきますし、空室は埋まりません。
そうなるとオーナー様の利益が減っていくだけです。
どのようなリフォームをすれば入居率が上がるかのか、仲介会社に最優先に
入居者を紹介してもらうための工夫をして依頼をしなければなりません。
また、できるだけ退去を発生させないというような工夫も必要でしょう。
受け身の姿勢では、空室が増えていき利益は減っていく一方です。
③入居者にとってプラスαを考える。
例えば、新築時並みの基本性能を回復したとしても、時代のニーズからかけ
離れてしまえば、競合物件に負けてしまい空室リスクは高まります。
安定した経営の為には、積極的に入居者を獲得するため、攻めのプラスα
が不可欠です。例えば、エントランス廻りの改修で明るい雰囲気にする。
宅配ボックスを設置する事やオートロックに改修するなどもあげれます。
ある物件では、入居者が自由に借りられるようなレンタル品（漫画やベビー
用品）を共用部に置いているオーナー様もいらっしゃいます。
■成功しているオーナーの特徴
入居率も良く、経営に成功しているオーナー様の共通した特徴として
自身がプロジェクトリーダーとなり賃貸経営をされているという点です。
特に、不動産会社（管理会社）に丸投げせず自身で手配出来るところは自身
で専門業者に手配する事が重要です。
入居者募集業務（募集依頼）
退去管理業務（原状回復/リフォーム）
建物管理業務（点検/改修/清掃）
これらの業務を専門業者に分散して依頼する事が成功のカギになります。
専門業者に直接依頼する事により、マージンが無くなりコスト削減になりそ
の分浮いたコスト分をフリーレントにする事も出来ます。
最大の成功の秘訣は、良いパートナーを見つけるという事です！
市川市本八幡にある「中央コミュニティー」は、賃貸経営の勝ち組になるべくオーナー様のお手伝いをしております。
ご要望に応じてリノベーションや設備交換、原状回復工事、設備機能向上のご提案もいたします。提案力やクオリティの高い工事には業界内でも定評がありますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
