皆さん、こんにちは。市川市や船橋市、墨田区、葛飾区、江戸川区を中心にビルやマンション、アパートの原状回復工事やメンテナンスを手がける「中央コミュニティー」です。
突然ですが、家具や家電、洋服などを購入した時、傷がついていたり、破れていたら返品しますよね？また、傷があるなら値引きしてよ！と思いますよね？
それと同じように、不動産売買にも、売主が買主に対して、不備や不良などがあった場合に負う責任があります。それが「契約不適合責任」です。
今日はその「契約不適合責任」についてお話していこうと思います。
2020年4月1日に改正民法が施行され、これまでの「瑕疵担保責任」に変わって登場したのが、「契約不適合責任」です。
契約不適合が発生した場合、５種類の請求をする権利があります。
①追完請求
追完請求とは、改めて完全な給付を請求するということです。
種類や品質または数量が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができます
契約不適合責任が発生するかしないかは、契約書に「書かれていたか、書かれていなかったか」という点が大きなポイントであり、「穴は空いていません」と契約書に書いてあったのに、壁に穴が空いていたら「壁の穴を直してください」というのが追完請求になります。
一部、築100年などかなりの築年数がたっていたり、手入れが長いこと行われていない空き家物件などの場合、経年による劣化が容易に想像できることから、記載がされていなくても責任を負わずに済むケースもあります。
②代金減額請求
追完請求を売主側が実行しない場合、買主は契約不適合責任の次の一手として、代金を減額してくださいと、請求をすることができます。
代金減額請求権は、追完請求の補修や修正請求をしても売主がその行為を行わない、行えないとき、もしくは、補修自体ができないときに、買主側に認められる権利です。
③催告解除
「購入を止める」のが催告解除です。契約解除と同じ意味です。
売主が追完請求に応じない場合、多くのケースで買主は代金減額請求では納得できないことがあります。また、売買代金が減額されても、住めない、住むために費用がかかる、こうした致命的な欠陥があるケースが多いからです。
④無催告解除
無催告解除は、相手方の履行が期待できない、履行が不可能であると考えられる場合にできる契約解除を指し、催告をすることなく、直ちに契約を解除することができます。
⑤損害賠償
購入した建物が雨漏りした場合、売主に契約不適合責任を問い、雨漏りが原因で床が腐ってしまった場合、契約不適合が原因で、買主に損害が生じたことになります。なので、腐った床についても損害賠償請求をすることができるかもしれません。
契約不適合責任が問われるのは、「契約内容と異なるものを売却したとき」です。なので、売却前に売却する不動産がどのようなものであるかしっかりと把握する事が大切ですし、売買契約書に売却する不動産の状況、契約の条件をしっかり書いておけば、責任を問われるリスクを減らせるでしょう。
